Wednesday, November 30, 2016

How to get Patta in Chennai

Normally when the property is registered by the Purchaser in the registrar office he/she also signs the Patta name transfer document along with his/her sale deed.  This is initialed by the registrar and sent to the revenue office.  But this never happens by itself.  The patta name transfer never happens automatically.  We as a responsible purchaser should follow up with revenue office.  We should approach the surveyor or the deputy Tahsildar for the  obtaining the patta.  We should produce all the sale deed documents and Encumbrance Certificate  of the property.  After verification of the sale deed the surveyor will come to the site for measurement and survey of the property.  After this process he will update the govt records and issue the patta in the name of the present owner.  
 We can also check the “A” register of land records about the type like Nanjai, Punjai, Residential, Industrial and Heavy industry .  If there is any acquisition proceedings underway they may not issue the patta.  Instead they issue a notification of acquisition to the person concerned.  If it is so compensation to the guideline price only given to the customer.  In special case pattas are given to govt lands according to the GO passed by the Govt.  For the weaker section Govt may now and then announce free patta for 1 to 3 cent of land according to the area.  

By Team Daniel & Daniel
Helpline:- 9962999008.

Saturday, April 9, 2016

Real Estate bill fixes the duties of the Promoter and the Buyer


On registration, the promoter shall upload details of the project on the website of the RERA including the number and types of properties for sale, and quarterly updates on the status of the project. In addition, the promoter must make the site and layout plans of the project, and the schedule of completion of the project available to the buyer.

In case a buyer incurs a loss because of false advertising, and wishes to withdraw from the project, the promoter must return the amount collected, with interest.

70% of the amount collected for the project from buyers must be used only for construction of that project. The state government can change this amount to less than 70%. The promoter shall not accept more than 10% of the total cost of the property as an advance payment without entering into a written agreement.

The promoter shall: (a) obtain a completion certificate from the relevant authority, (b) form an association or society of buyers, and (c) provide essential services till the association of buyers takes over the maintenance of the project. If the promoter is unable to give possession of the property, he shall be liable to return the amount received by him for the property, with interest.

The allottee to obtain stage-wise time schedule of project and claim possession as per promoter declaration. He is also entitled to refund with interest and compensation for default by the promoter. On their part, allottees must make payments and fulfil responsibilities as per agreement.

The buyer must make required payments within the term specified in the agreement signed with the promoter. He will be liable to pay interest for any delay in payment. Buyers must participate towards the formation of an association/society/cooperative society.

The Author Advocate Mr.K.P.Satish Kumar M.L. is the leading civil lawyer in Chennai.
For your Queries Contact Team Daniel & Daniel @ 9840802218.

Friday, April 1, 2016

Women's Property Rights FREE HELPLINE:- 9551716256

All the Hindu women's in India acquire equal property rights after 20th December 2004. But even after this social legislation the male dominated community denies the property rights to women's. Women's face a very pathetic condition in acquiring the property rights and economic development, even after several social legislation and reservations made to them. They are even prevented from getting a social or legal help to defend and protect their rights. Tamilnadu Women's Rights Forum protects the socially depressed women's for their development and improvement of the downtrodden women's. We offers all such help to acquire a better social status. To Protect and acquire your rights contact Tamilnadu Women's Rights Forum Helpline @ 9551716256


Tuesday, March 29, 2016

Right of women seeking equal share in ancestral property

In a ruling that will restrict the right of women seeking equal share in ancestral property, the Supreme Court has said that the 2005 amendment in Hindu law will not give property rights to a daughter if the father died before the amendment came into force. The court held that the amended provisions of the Hindu Succession (Amendment) Act, 2005, could not have retrospective effect despite it being a social legislation. The court said the father would have had to be alive on September 9, 2005, if the daughter were to become a co-sharer with her male siblings. 

The Hindu Succession Act, 1956, originally did not give daughters inheritance rights in ancestral property. They could only ask for a right to sustenance from a joint Hindu family. But this disparity was removed by an amendment to the Act on September 9, 2005. The apex court judgment has now added another disqualification for women regarding their right of inheritance. Until now, they could not ask for a share if the property had been alienated or partitioned before December 20, 2004, the date the Bill was introduced. This judgment makes it imperative for the father to have been alive when the amendment came into force. Settling the law in the wake of a clutch of appeals arising out of high court judgments, a bench of Justices Anil R Dave and Adarsh K Goel recently held that the date of a daughter becoming coparcener (having equal right in an ancestral property) is “on and from the commencement of the Act”. The bench overruled the view taken by some high courts that the amendment being a gender legislation that aimed at according equal rights to the daughter in ancestral property by removing discrimination, should be applied retrospectively. Interpreting statutory provisions, the top court shot down the argument that a daughter acquires right by birth, and even if her father had died prior to the amendment, the shares of the parties were required to be redefined. “The text of the amendment itself clearly provides that the right conferred on a ‘daughter of a coparcener’ is ‘on and from the commencement’ of the amendment Act. In view of plain language of the statute, there is no scope for a different interpretation than the one suggested by the text,” it said. Further, there is neither any express provision for giving retrospective effect to the amended provision nor necessary intent, noted the court, adding “even a social legislation cannot be given retrospective effect unless so provided for or so intended by the legislature”. About applicability of the amendment to the daughters born before it was brought, the bench held that the new law would apply irrespective of the date of birth. “All that is required is that the daughter should be alive and her father should also be alive on the date of the amendment,” it said. The court also held that alienation of ancestral property, including its partition, which may have taken place before December 20, 2004, in accordance with the law applicable at that time, would remain unaffected by the 2005 amendment, and those partitions can no longer be reopened by daughters. 


Team Daniel & Daniel 
Helpline for Women Property Rights @ 9840802218



சொத்துரிமை சட்டம்

ஆண்களைப் போல பெண்களுக்கும் சொத்தில் பங்கு உண்டு என பொதுவாக தெரிகிறதே ஒழிய, பெண்களுக்கு எப்போதெல்லாம் சொத்து கிடைக்கும்? என்னென்ன உரிமை இருக்கிறது என்று தெரிவதில்லை.
''பெண்களுக்கான சொத்துரிமைப் பற்றிய சட்ட விழிப்புணர்வு இன்னும் நிறைய பெண்களிடம் போய் சேரவில்லை. தங்களுக்குள்ள உரிமையை பெண்கள் தெளிவாக தெரிந்து கொண்டால் மட்டுமே அதற்காக போராட முடியும்.
பெண்களுக்கான சொத்து உரிமைகளை தருவது 1956-ல் நிறைவேற்றப்பட்ட இந்து வாரிசுச் சட்டப்படிதான்.
இந்த சட்டம் வருவதற்கு முன்பு 'இந்து பெண்கள் சொத்து சட்டம்' என்று ஒன்று இருந்தது. இந்த சட்டத்தின் மூலம் பெண்களுக்கு பிறந்த வீட்டில் தங்குவதற்கான உரிமை மட்டும்தான் இருந்தது. சொத்தில் எவ்வித உரிமையும் கிடையாது. பிறந்த வீட்டிலிருந்து கொடுக்கப்பட்ட சீதனம் மட்டுமே பெண்களுக்கான சொத்தாக கருதப்பட்டது.
1956, ஜூலை 4-ம் தேதி நிறைவேற்றப்பட்ட 'இந்து வாரிசுச் சட்டம் 1956' பெண்களுக்கு சொத்தில் பங்கு உண்டு என்று சொன்னது. உதாரணமாக ஒரு இந்து ஆணுக்கு மனைவி, இரண்டு மகன்கள், மூன்று மகள்கள் இருக்கிறார்கள் எனில் அந்த ஆண் இறக்கும் பட்சத்தில் அவரது சொத்துக்கள் மனைவி, மகன்கள் மற்றும் மகள்களுக்கு சம பங்குகளாக கிடைக்கும். இதில் அனைவருக்கும் சமஉரிமை உண்டு.
பெண்களுக்கான உரிமைகள்
முன்பு பெண்கள் தனது தந்தை வசித்து வந்த சொந்த வீட்டில் பங்கு கேட்கும் உரிமை இல்லாமல் இருந்தது. ஆனால், 2005-ல் வந்த சட்டத் திருத்தத்தின்படி பெண்கள் தனது தந்தையின் வீட்டில் அவர் காலத்திற்குப் பிறகு பங்கு கேட்கும் உரிமை வழங்கப்பட்டது.ஒரு பெண் இறக்கும்போது அவள் பெயரில் இருக்கும் அனைத்து அசையும் மற்றும் அசையா சொத்துகளில் அவளின் கணவர் மற்றும் பிள்ளைகளுக்கு சமபங்கு உண்டு. ஒருவேளை அவளது கணவனும் இறந்துவிட்டால் அந்த பெண்ணுக்கு எத்தனை மகனும் மகளும் இருக்கிறார்களோ, அத்தனை பேருக்கும் சொத்தில் சமபங்கு உண்டு.ஒரு பெண்ணுக்கு கணவனும் இல்லை, குழந்தைகளும் இல்லை எனில் அவளின் சொத்துக்கள் அனைத்தும் அவளின் பெற்றோருக்குச் செல்லும். ஒருவேளை அவளுக்கு பெற்றோரும் இல்லையெனில் அவளின் அப்பாவின் வாரிசுகளுக்கு அந்த சொத்துகள் போகும். அவர்களும் இல்லையெனில் அம்மாவின் வாரிசுகளுக்கு சொத்து செல்லும்.கணவரோ, குழந்தையோ இல்லாத பெண்ணுக்கு அவளின் தாய் மற்றும் தந்தை மூலம் (அவர்கள் உயில் எழுதாதபட்சத்தில்) பரம்பரை சொத்து கிடைத்தால் அவளின் தந்தையின் வாரிசுகளுக்கு அந்த சொத்து கிடைக்கும்.அதேபோல் கணவரோ அல்லது குழந்தையோ இல்லாத பெண்ணுக்கு, கணவர் மற்றும் மாமனார் மூலமாக சொத்து கிடைத்தால் (உயில் எழுதாதபட்சத்தில்) அது அவளின் காலத்திற்குப் பிறகு கணவரின் வாரிசுகளுக்குச் செல்லும்.பெண்ணுக்கு சீதனமாக வரும் எந்த சொத்தும் அது அவளின் தனிப்பட்ட சொத்தாகவே பார்க்கப்படும். சீதனமாக நகைகளோ, பாத்திரங்களோ, நிலமோ, வீடோ என அசையும் மற்றும் அசையா சொத்து எதுவாக இருந்தாலும் அது அவளின் தனிப்பட்ட சொத்தாகவே கருதப்படும். சீதனமாக கொண்டு வந்த சொத்து அந்த பெண் கூட்டுக்குடும்பத்தில் இருந்தால்கூட அது அவளது தனிப்பட்ட சொத்துதான். அந்த சொத்தை யாருக்கு வேண்டுமானாலும் கொடுக்கும் உரிமை அந்த பெண்ணுக்கு உண்டு.பெண்களுக்கு உயில் மூலமாக கிடைக்கும் சொத்தும் தனிப்பட்ட சொத்தாகவே கருதப்படும். அதனை அவள் யாருக்கு வேண்டுமானாலும் கொடுக்கலாம்.2005 இந்து வாரிசு திருத்த சட்டத்தின்படி, 25.3.1989 ஆண்டுக்கு முன்பு திருமணம் செய்துகொண்ட ஒரு இந்து பெண் பூர்வீகச் சொத்தில் பாகப்பிரிவினை கோர முடியாது. அதற்குபிறகு திருமணம் செய்துகொண்ட பெண்கள் தனது தந்தையின் பூர்வீகச் சொத்தில் பாகப்பிரிவினை கோரலாம். ஆனால், 25.3.1989 தேதிக்கு முன்பு சொத்து பாகப்பிரிவினை செய்யப்பட்டிருந்தால் பாகப்பிரிவினை கோரமுடியாது. ஒருவேளை சொத்து விற்கப்படாமலோ அல்லது பாகப் பிரிவினை செய்யப்படாமல் இருந்தாலோ உரிமை கோரலாம்.ஒரு ஆண் இறந்துவிட்டால் உயில் இல்லாத பட்சத்தில் அவரது தனிப்பட்ட சொத்திற்கு அவரது மனைவி, ஆண்/பெண் பிள்ளைகளுக்கு அந்த சொத்தில் தனி உரிமை உண்டு.
இந்து திருமணச் சட்டம்
இந்து திருமணச் சட்டத்தின்படி முதல் மனைவி உயிருடன் இருக்கும்போது ஒரு இந்து ஆண் இரண்டாவது திருமணம் செய்து கொண்டால், அந்த திருமணம் சட்டப்படி செல்லாது. ஆனால், அதே சட்டத்தின் பிரிவு 16-ன்படி இரண்டாவது திருமணத்தின் மூலம் குழந்தை பிறந்திருந்தால் அந்த குழந்தைக்கு அதன் தந்தையின் தனிப்பட்ட சொத்தில் பங்கு உண்டு. ஆனால், பூர்வீகச் சொத்தில் எந்த பங்கையும் உரிமை கோர முடியாது. எனினும், இந்த விஷயம் உச்சநீதிமன்றத்தில் இன்னும் நிலுவையில் உள்ளது.இரண்டாவது மனைவியின் குழந்தைகளுக்கு பூர்வீகச் சொத்தில் பங்கு கிடையாது என உச்சநீதிமன்றத்தில் ஒரு பெஞ்ச் சொல்லியுள்ளது. ஆனால், இன்னொரு பெஞ்ச் இதற்கு மறுக்கவே, தற்போது லார்ஜ் பெஞ்சிற்கு அனுப்பப்பட்டு பரிசீலனையில் உள்ளது.இந்து கூட்டு குடும்பத்தில் எப்படி ஒரு ஆண் பிறந்ததும் அவனுக்கு அந்த குடும்பத்தின் சொத்தில் உரிமை உள்ளதோ, அதேபோல் அந்த வீட்டுப் பெண்ணுக்கும் பிறக்கும்போதே சொத்தில் உரிமை உள்ளது.இந்து பெண்களுக்கு சொத்தில் இருக்கும் உரிமைகள் மட்டும்தான் இதுவரை சொல்லி இருக்கிறேன். கிறிஸ்தவ மற்றும் இஸ்லாம் மதங்களைச் சேர்ந்த பெண்களுக்கு இந்த சட்டங்கள் பொருந்தாது. முடிவாக, சொத்தில் பெண்களுக்கென சட்டம் வழங்கியிருக்கும் உரிமைகளை யார் தடுத்தாலும் சட்டம் மூலம் அதை தாராளமாக எதிர்கொள்ளலாம்''
Daniel & Daniel Legal Team @ 9840802218